[ 吳 宇 ]——(2009-3-13) / 已閱10263次
商品房價格是由哪幾部分構成的
吳 宇
商品住宅的價格，由下列項目構成：
一、土地使用權取得費。
商品住宅開發(fā)經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應交付的有關稅費之和；商品住宅開發(fā)經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。
二、住宅開發(fā)成本。
1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規(guī)劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。
2、建筑、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。
3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設施建設費。
住宅小區(qū)基礎設施建設費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發(fā)生的設施(設備)及建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。
非營業(yè)性公共配套設施建設費，包括根據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公共停車
庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍墻等建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。
4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。
5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關的費用。
三、住宅開發(fā)期間費用
指開發(fā)經營單位在開發(fā)經營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應按受益項目進行合理分攤。
1、管理費用，指開發(fā)經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用。
2、財務費用，指開發(fā)經營單位在開發(fā)經營過程中為籌措建設資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。
3、銷售費用，指開發(fā)經營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。
四、利潤
以上地使用權取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經營單位自行確定。
五、稅金
指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。
固定資產投資方向調節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規(guī)定辦理。
六、商品住宅差價（包括樓層差價、朝向差價）
樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。
下列費用不得計入商品住宅成本：
(一)開發(fā)經營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應分攤的各種費用；
(二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經營無關的費用；
(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；
(四)國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。
作 者：上海市新閔律師事務所 吳 宇 律師
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