[ 孟凡勝 ]——(2008-8-13) / 已閱62399次
5.1在招標、拍賣或者掛牌過程中發生的爭議；
5.2因《國有建設用地使用權出讓合同》是否成立和有效而發生的爭議；
5.3 因出讓人沒有按時交付土地，或者交付的土地不符合出讓合同的約定而產生的糾紛；
5.3．因受讓人超過合同約定的期限6個月仍然沒有繳納土地出讓金，出讓人行使合同解除權引起的爭議。
5.4．因合同解除后，合同一方或者雙方沒有及時退還已經交付的土地出讓金或者承擔合同責任的；
5.5．其他應當依據民事法律處理的事項。
6.《國有建設用地使用權出讓合同》中行政性質的糾紛事項
行政性質的糾紛事項，主要是指市、縣人民政府及國土資源行政主管機關依據行政法律法規作出行政處理或行政處罰的事項。建設用地使用權人對此不服的，應當依據《行政訴訟法》或者《行政復議法》的規定，提起行政復議或者行政訴訟。
7．律師應當審查委托人是否簽訂了書面的《國有建設用地使用權出讓合同》。
7.1根據《城市房地產管理法》第14條的規定，《國有建設用地使用權出讓合同》應當采用書面合同形式。依據《合同法》第32條的規定，《國有建設用地使用權出讓合同》自雙方當事人簽字或者蓋章時成立。
7.2律師應當注意：依據《合同法》第37條的規定，《國有建設用地使用權出讓合同》在簽字或者蓋章以前，一方已經履行了主要義務、對方已經接受的，合同成立。
8.律師應當審查《國有建設用地使用權出讓合同》的主體是否適格。
8.1 出讓人應當是市、縣人民政府國土資源行政主管部門。其他主體作為出讓人簽訂的《建設用地使用權出讓合同》無效。但是，在2005年8月1日之前，開發區管理委員會作為出讓方簽訂的《國有土地使用權出讓合同》，在起訴前經有權市、縣人民政府國土資源行政主管部門追認的，可以認定合同有效。
8.2 法律、法規對受讓人沒有特別的規定，但要注意招標、拍賣、掛牌中對申請人的特殊要求以及對外資投資土地的限制性規定。
9.律師應當審查《國有建設用地使用權出讓合同》的標的是否符合法律的規定。
9.1 《國有建設用地使用權出讓合同》的標的必須是國有建設用地。農村集體土地在沒有辦理農用地轉為建設用地手續之前，不能作為《國有建設用地使用權出讓合同》的標的。
9.2 律師應當審查出讓的土地是否取得了《建設用地規劃許可證》，是否符合城市規劃。
10.律師應當審查出讓方式是否符合法律、法規及政策的規定
10.1 2002年7月1日之前，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地允許協議出讓。
10.2 2002年7月1日至2004年8月31日，建設用地使用權出讓要嚴格執行招標、拍賣、掛牌出讓的規定。其中屬于歷史遺留問題范圍的，可以采用協議出讓的方式，但是必須在2004年8月31日前處理完畢。
10.3 自2004年9月1日起，必須嚴格執行招標、拍賣、掛牌出讓國有建設用地使用權的規定，不再允許以歷史遺留問題為由，協議出讓經營性土地。
10.4 自2007年10月1日起，應當依據《物權法》第137條的規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
11．律師應當審查出讓合同中出讓金的約定是否合法。
11.1經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的建設用地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
11.2出讓人或者受讓人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由出讓方和受讓方按照過錯程度承擔責任。
12．律師應當審查合同相關的出讓方案是否得到有權人民政府的審批。
12.1依據《土地管理法實施條例》第22條第2款、第3款的規定，出讓方案經過有權的人民政府審批以后，出讓人和受讓人才能簽訂《建設用地使用權出讓合同》。
12.2土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，法院應予支持。
13.律師應當審查出讓人是否具有單方面行使解除權的情形
13.1 以出讓方式取得建設使用權進行房地產開發的，如果受讓人超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，出讓人可以無償收回土地使用權，解除《國有建設用地使用權出讓合同》；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的，出讓人不享有解除合同的權利。 13.2 受讓方擅自改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，人民法院會予以支持。
13.3 其他出讓合同或者補充合同中約定的出讓人行使解除權的條件是否成就。
13.4 律師應當注意：解除權的條件成就不意味著合同已經解除。只有出讓人的解除通知送達給受讓人后，出讓合同才解除。受讓人對此有異議的，可以依據《合同法》第96條第1款的規定，請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
14．律師應當注意到，合同有效，但是不一定判決出讓人實際履行交付土地的義務。
在土地出讓糾紛審理中，除了依據法律法規的規定，法院還要依據國家政策的規定。在某些情況下，合同雖然符合法律法規的規定，但是違背國家政策，或者存在《合同法》第110條規定的不能履行的情形的，法院不會判決出讓人履行合同，只能判決出讓人承擔合同不能履行的違約責任。
15．律師代理出讓人處理建設用地使用權出讓糾紛的注意事項。
15.1律師應當認識到，出讓人享有行政處罰權。對一些受讓人違反合同義務的行為，出讓人可以直接行使行政處罰權，不是對所有受讓人的違約行為都按照民事法律的規定來處理。在無法依據行政法律法規處理時，適用民事法律法規處理。
15.2對于下列事項，國土資源行政主管部門（出讓人）應當通過行政程序處理：
15.2.1因為建設用地使用權人閑置土地，致使建設用地被無償收回的；
15.2.2根據社會公共利益的需要，依法提前收回建設用地使用權的；
15.2.3建設用地使用權人改變土地用途而沒有依法辦理相關手續的；
15.2.4其他應當通過行政程序處理的事項。
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