[ 陳召利 ]——(2022-3-26) / 已閱5580次
（二）直接依據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條的規(guī)定認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）為投資者并依法享有享有人防工程平時(shí)使用和收益的權(quán)利。
典型案例如下：
（1）蘇州市中級(jí)人民法院在蘇州中展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸（第三屆）業(yè)主委員會(huì)、申建成等車位糾紛一案中作出的（2018）蘇05民終3125號(hào)民事判決；
（2）南京市中級(jí)人民法院在南京王府名殿商業(yè)管理有限公司與南京泰然酒店管理有限公司合同糾紛一案中作出的（2018）蘇01民終2463號(hào)民事判決。
（三）依據(jù)人防工程的建設(shè)成本是否納入商品房建設(shè)成本，認(rèn)定投資者屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）還是全體業(yè)主，進(jìn)而認(rèn)定其依法享有人防工程平時(shí)使用和收益的權(quán)利。
典型案例如下：
（1）無錫市中級(jí)人民法院在鳳翔馨城物業(yè)管理委員會(huì)與無錫威孚房屋開發(fā)有限公司、無錫恒威房屋開發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案中以“人防車位的建設(shè)面積未納入公攤面積，其建設(shè)成本未納入商品房銷售成本”為由認(rèn)定投資者為開發(fā)商，依法享有人防工程平時(shí)使用和收益的權(quán)利；
（2）無錫市中級(jí)人民法院在無錫市金馬國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)、無錫市益多投資發(fā)展集團(tuán)有限公司與無錫金馬物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案中以“案涉人防工程的建筑成本已分?jǐn)傊恋孛嫔唐贩康匿N售價(jià)格中，人防工程的建設(shè)成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購(gòu)房的完成，實(shí)際已轉(zhuǎn)化為金馬國(guó)際花園全體業(yè)主承擔(dān)，小區(qū)業(yè)主已為小區(qū)人防工程實(shí)際的投資者，人防工程車位租賃收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。”為由認(rèn)定投資者由開發(fā)商變更為全體業(yè)主，依法享有人防工程平時(shí)使用和收益的權(quán)利。
三、律師解析
筆者認(rèn)為，之所以發(fā)生如此多的爭(zhēng)議，根本原因在于對(duì)小區(qū)依法配建的人防工程權(quán)屬認(rèn)識(shí)不清。
我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于人民防空工程歸誰(shuí)所有缺乏明文規(guī)定。有人認(rèn)為，《民法典》第二百五十四條第一款規(guī)定，“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。”住宅小區(qū)依法配建的人防工程屬于國(guó)防資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于國(guó)家所有。但是，《國(guó)防法》第四十條第一款規(guī)定，“國(guó)家為武裝力量建設(shè)、國(guó)防科研生產(chǎn)和其他國(guó)防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國(guó)防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國(guó)防資產(chǎn)。”從上述規(guī)定來看，小區(qū)依法配建的人防工程，不是由國(guó)家直接投資建設(shè)，難以認(rèn)定屬于國(guó)防資產(chǎn)，因此主張歸國(guó)家所有的觀點(diǎn)難以成立。
《民法典》第二百三十一條規(guī)定，“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”小區(qū)依法配建的人防工程在竣工完成后，歸投資者（開發(fā)商）所有較為合理。但是，存在疑問的是，當(dāng)開發(fā)商將小區(qū)房屋出售給購(gòu)房者后，小區(qū)依法配建的人防工程的所有權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移至全體業(yè)主共有？
筆者認(rèn)為，《民法典》第二百七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》第二十四條規(guī)定，人防工程屬于社會(huì)公益設(shè)施。筆者認(rèn)為，小區(qū)依法配建的人防工程應(yīng)當(dāng)屬于公用設(shè)施，故屬于業(yè)主共有。這樣的話，相關(guān)法律爭(zhēng)議也就迎刃而解了。
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