[ 蔡文龍 ]——(2019-3-29) / 已閱7447次
導(dǎo)讀：房東A,承租人B，B租賃A房屋， B因?yàn)楦鞣N各樣原因不能繼續(xù)租賃原房屋，但房屋租賃期限未到，為了避免因違約產(chǎn)生的法律責(zé)任，B想要將房屋繼續(xù)租賃給C，這就是我們經(jīng)常所說(shuō)的房屋轉(zhuǎn)租問(wèn)題，C為此房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中的次承租人，以下就對(duì)房租轉(zhuǎn)組過(guò)程中的法律問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。
一、承租人轉(zhuǎn)租房屋是否要取得房東的同意?
答案是肯定的，根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同” 。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)將非法轉(zhuǎn)租認(rèn)定為相對(duì)無(wú)效合同。”可見(jiàn)，根據(jù)法律規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋未取得原房東同意，房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，原出租人可以解除合同。或者房東知道承租人轉(zhuǎn)租房屋，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，不能直接解除，但可以講合同認(rèn)定無(wú)效而終止。
二、房屋轉(zhuǎn)租期限如何確定?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。”房屋轉(zhuǎn)租期限不能超過(guò)原房屋租賃剩余期限。
三、房屋轉(zhuǎn)租合同成立的具體操作方式有哪些?
1、取得房東書(shū)面同意，承租人與次承租人簽訂書(shū)面的轉(zhuǎn)租合同。
2、房東A、承租人B、次承租人C三方簽訂協(xié)議，對(duì)原租賃合同確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)。
3、原租賃合同協(xié)議解除，由房東A與次承租人C直接簽訂新的租賃合同。
四、轉(zhuǎn)租合同到期，優(yōu)先承租權(quán)如何保護(hù)?
在房屋租賃過(guò)程中，一些合同約定，在承租期滿，先承租人享有優(yōu)先繼續(xù)承租權(quán)，這種約定是有效的。這實(shí)際上是一種預(yù)約(合同)，具有債的效力，但在實(shí)際操作中建議約定相應(yīng)的違約金條款，以保證權(quán)力實(shí)現(xiàn)。
律師提醒：在房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系中，出租人一定查看房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，確定房屋產(chǎn)權(quán)人，一定要取得原房東的書(shū)面同意。房屋轉(zhuǎn)租期限不能超過(guò)原合同剩余期限，超過(guò)期限部分無(wú)效。還要確認(rèn)原租賃合同是否有轉(zhuǎn)租約定，如果原合同明確不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租，則轉(zhuǎn)租無(wú)效。如果轉(zhuǎn)租人已繳納部分租賃費(fèi)用則要查看收據(jù)、發(fā)票等。如果對(duì)合同期滿優(yōu)先承租權(quán)有約定，可以約定相關(guān)違約金條款以保證權(quán)力實(shí)現(xiàn)。（蔡文龍律師：15002593750）
