[ 赫少華 ]——(2017-5-10) / 已閱7830次
而不少情形下，購房人鑒于貸款銀行是開發商指定的，而誤認為，銀行延遲放款，是開發商自身原因，對延遲付款一事不加理會。結果，突然接到通知，解除合同并支付違約金，直接懵掉。
更奇特的案件，購買人卻存有逾期支付情形，但貸款后已如期發放到開發商賬戶，并已還貸半年之久，在臨近交房時，突然收到開發商稱，逾期付款，解除合同并要求承擔違約責任。
再舉兩個相對“溫馨”的案例：
個案中，開放商和購房人只簽署了樣本預售合同（非備案），購房人已支付部分房款，因付款問題產生爭議，無法簽署格式化文本。庭審中，雙方均由同意繼續履行的意愿，法院直接判決，雙方簽署格式化《上海市商品房預售合同》并辦理本案登記手續，購房人一次性支付剩余房款。
系爭房屋坐落于寶山區，系知名開放商樓盤。因限購限貸政策，購房人逾期近九個月才付清房款。當然，該開放商沒有主張解除合同，只是要求逾期付款違約金。法官審理認為，考慮到限購限貸等房地產市場相關宏觀政策影響，且購房人違約后積極采取措施繼續履行合同，且違約主觀故意并不明顯。大大調低了違約金。
律師視點：
在違約情形出現時，違約方的積極配合且證據保全，是減輕或減免違約責任的關鍵。
五、上海市高院宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答
與限貸有關的傾向性觀點：
高院觀點（轉按揭停辦事宜）：
買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉按揭而導致合同約定的付款方式無法實現的，該合同義務無法履行的原因可認定為不可歸責于任何一方當事人，當事人以此為由要求解除合同，可予支持。
但是，房屋出售方愿意先行還清貸款，或雙方在合同中有其它特別約定（如貸款不足或不成，房屋買受人自行補足貸款等）的，當事人以貸款政策發生變化為由要求解除房屋買賣合同的，不予支持。
高院觀點（貸款層數事宜）：
一般情況下，貸款成數的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。
因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。
☞作者
赫少華，遠聞（上海）律師事務所合伙人
辦公:021-50366225，微信號：lawrumo
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