[ 史建富 ]——(2004-2-17) / 已閱39808次
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。另外，根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應計入公用建筑空間。根據上述規定可見，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。
如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據前段分析，地下車庫的產權應屬于全體小業主共有。否則，地下車庫的產權應屬于開發商。
2、上海的地方性規定關于地下車庫產權歸屬的界定
在實踐中，上海市將商品房項目附屬地下車庫分為兩大類：其一是結建或者補建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實際使用時將其作為車庫。根據《上海市民防工程建設和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規定取得民防工程的所有權。因此，開發商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權。但是，該《管理辦法》沒有規定作為民防工程的地下車庫的所有權人是否有權出售車庫。據上海市民防辦公室工作人員介紹，現在上海市有關部門正在起草有關作為民防工程的地下車庫的轉讓辦法，目前還沒有明確規定。
第二類系嚴格意義上的地下車庫，即開發商在立項、設計等時候均將其作為車庫。實踐中，小業主和房地產開發商的產權爭議集中在該類地下車庫上。上海市房屋土地資源管理局發布了《關于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規定》（以下簡稱“《暫行規定》”），對除結建或者補建的民防工程外的、可單獨擁有房地產權證的商品房項目附屬地下車庫租售等事宜作出了規定。其中第一條規定：商品房項目附屬地下車庫（位）僅供該商品房小區內的房地產權利人購買，或者房地產權利人和承租人租用。第五條規定：地下車庫（位）與主樓一并申請預售的，經審核符合預售條件的，應在核發的預售許可證備注欄內注記地下車庫的批準預售面積。地下車庫（位）單獨申請預售的，則可單獨核發預售許可證，并在預售許可證的“項目類型”欄內注明“地下車庫”。上述《暫行規定》沒有對地下車庫的產權歸屬直接作出界定，但是地下車庫可以預售這一點表明開發商對車庫擁有產權，因為如果地下車庫屬于全體小業主共有，則開發商不能預售該地下車庫。
根據《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則》，除非有合法產權分攤協議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）不計入共有建筑面積。換言之，通常情況下，車庫不作為公用面積分攤，車庫的產權也就屬于開發商。
根據以上分析，我認為在判斷開發商對地下車庫是否擁有產權時，仍需依據地下車庫是否已作為公用建筑面積進行了分攤這一標準。
附件：
南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有。一個革命性的判決。http://bjmsg.focus.cn/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有。一個革命性的判決。業主們的建筑物區分所有權正向實現。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土
fanliang 2003-12-12 16:11:37 發表于焦點談房論市-業委會聯盟論壇之物管專題
根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權，也不享有對它們的法定處分權。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權和支配權，而應由土地使用權人共有。
南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有
南方周末 2003-12-11 □杭正亞
商品房住宅小區停車位的產權歸屬問題，歷來是業主與開發商之間的一大矛盾焦點。而將小區車庫單獨出售，則是開發商普遍的做法。多年來，由此產生的糾紛層出不窮，業主因此狀告開發商的案例也是屢見報端。但由于種種原因，此類訟案中業主勝訴的情況一直未有所聞。11月12日，南京市鼓樓區法院作出“小區車庫歸業主共有”的判決，終于為此開了一個先例。
星漢城市花園是南京市鼓樓區的一個高檔住宅小區，開發商是江蘇星漢置業有限公司。
1998年9月，星漢公司申報星漢城市花園工程時，南京市規劃局以《建筑工程規劃設計要點通知書》要求，其規劃建筑應按機動車0.2車位／戶，非機動車2車位／戶配建停車庫。小區建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。2001年7月6日，南京市國土資源局在發給開發商的國有土地使用權證上明確記載：“使用權面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米。
開發商在銷售住宅時曾承諾：小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住后卻發現，只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其余車位則被小區物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業主以“地下停車庫是小區配套共用設施，應屬全體業主共有”為由，多次要求開發商將地下車庫交還全體業主。但開發商堅持認為其對地下車庫擁有產權。
2003年6月，星漢城市花園業主委員會向南京市鼓樓區人民法院起訴星漢公司，請求法院判決確認該小區地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸原告所代表的全體業主所有。
11月12日，鼓樓區法院開庭審理了此案。法庭經合議后認為，南京市規劃局發出的《建筑工程規劃設計要點》要求被告按標準建設車庫，這既明確了車庫作為公共配套設施的功能，又將建設車庫作為開發商的法定義務進行了確定。建成后的車庫作為公共配套設施，應交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權，也不享有對它們的法定處分權。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權和支配權，而應由土地使用權人共有。根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。另外，根據《江蘇省物業管理條例》規定，配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有，且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分攤給業主而有權另行處分的理由不能成立。
據此，法院當庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理，并由星漢城市花園全體業主享有該地下停車庫的權益。
實際上，每一棟建筑物，都會因業主分別購買、使用，而使所有業主都享有其專有部分的專有權和共有部分的共有權，都有管理小區事務的成員權，這就是“區分所有權”。有法律界人士希望，上訴判決有助于催生我國區分所有權制度的建立。
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