[ 李晨毅 ]——(2013-11-20) / 已閱4874次
虛擬產權式商鋪，是指開發商將大型商業項目，分割成若干沒有物理空間分割的小面積單元進行出售，投資者擁有商鋪的產權，但并不獨立經營，而以租賃或委托經營的方式交由第三方經營使用，投資者取得收益的房地產開發模式。近年來，由于我國現行法律對虛擬產權式商鋪的登記確權問題沒有明確的表述，造成產權不明晰而引發諸多糾紛。筆者認為，商鋪是對整棟建筑物不動產所有權享有一定比例的份額，各買受人之間是按份共有關系，而不是獨立產權的建筑物區分所有關系，商鋪的劃分方式較符合按份共有法律特征。
首先，由于商鋪銷售空間沒有實質意義的四至之不動產界址，不是物理形態的空間分割模式，商鋪投資者的產權只是商鋪所有權量的抽象分割，每一買受人僅享有整個商場的相應價值份額，而不是商場分割而成的獨立物。其與民法按份共有制度中“應有部分應作抽象理解”的要求相吻合。商鋪投資者所享有的權利是商場“份額權”，商鋪投資者是名為購房實為認購商城份額的行為。
其次，從合同簽訂的目的來看，商鋪投資人購買商鋪的目的是為了獲得穩定的租金收益或者“分紅”紅利。如果簽約時就知道自己的鋪位可能獨立經營，同樣價格的位置偏僻的商鋪將無人購買，將不可能銷售下去，即便購買了商鋪位置好的業主也不可能獲取利益。開發商銷售房屋時，商鋪份額的價值相同，其并不按照實際商鋪的位置區別價格，所以其并不關心鋪位的具體位置。因此，從合同簽訂的目的上，也反映出商鋪物權獨立價值“弱化”，更強調利益分配的份額化,與按份共有人要依據其份額享受權利并承擔義務要素相吻合。
另外，但凡采用商鋪銷售模式的商城，都是為了實現商鋪的最大商業價值而實行整體統一經營的商城。房屋買賣合同往往對統一經營管理的商業運營模式作出詳細規定，合同一般會要求所有商鋪必須由管理公司統一管理，而投資人不能私自經營，也不得私自委托別人經營，故而通常投資人對于房屋的具體位置不會作出要求，房屋買賣合同上的位置標識只是開發商“分配”的“虛擬位置”，并不與現場具體位置相對應。統一經營人會按照實際經營需要任意劃分商場整體布局結構，而不必考慮各投資人“虛擬位置”的限制。通過契約約束，否認權利人對商鋪的支配性，同樣體現了按份共有人對共同義務的承擔。
綜上所述，將商鋪物權屬性理解為所有權之按份共有是適宜的。
（作者單位：河南省義馬市人民法院）
