[ 黃建平 ]——(2012-11-23) / 已閱7157次
一是承租人為行使優(yōu)先購買權(quán)或要求出租人承擔賠償責任而支出的費用。比如承租人為確定出租人是否出賣房屋進行的調(diào)查取證費用，為確定房屋價格而發(fā)生的鑒定費用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費用等。
二是房屋價差損失。房屋價差損失可以分為幾種情況，一是出租人按市場價出賣房屋給第三人，但出賣房屋時的市場價格較低，而承租人要求賠償時的市場價較高，這時承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者之間的價差損失。二是雖然房屋市場價格維持不變，但是出租人以低于市場價的價格出售給了第三人，此時承租人有權(quán)要求出租人賠償市場價與交易價之間的價差損失。三是交易的價格高于承租人請求出租人賠償時的市場價的，此時對承租人而言不存在價差損失。
對于價差損失的賠償，有幾個問題需要注意：一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過程中，必然會產(chǎn)生各種稅金和登記費用，這些費用無論由出租人承擔還是由第三人承擔，均應(yīng)從價差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實交易中經(jīng)常出現(xiàn)的一種情況，真實的交易價格與在房地產(chǎn)登記部門備案的合同的交易價格不一致，此時應(yīng)根據(jù)雙方真實的交易價格來確定，而不能依據(jù)備案合同的交易價格為基準來計算價差損失。
三是租賃期滿后另行租賃房屋的交易成本應(yīng)視情況而確定是否予以賠償。若承租人已經(jīng)得到了房屋價差損失賠償?shù)模藭r租金上漲的，一般也不應(yīng)給予租金價差的賠償。這時因為此時承租人已經(jīng)實現(xiàn)了房屋價差的損失，而租金是來源于取得房屋所得到的收益，此時承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋，當然也不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益。但是若承租人無法獲得房屋價差賠償?shù)模藭r租金又上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應(yīng)適當賠償承租人的租金價差損失。
四是租賃期滿后另行購買房屋的交易成本不應(yīng)予以賠償。即使承租人實現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)，那么承租人在購買房屋并進行轉(zhuǎn)移登記的過程中，也是必然會產(chǎn)生交易成本的，所以不存在承租人新增損失的問題，即交易成本不應(yīng)予以賠償。
對直接損失，可根據(jù)承租人提供的證據(jù)認定；對間接損失，即房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護承租人的利益出發(fā)，以承租人的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合租賃合同終止之日、房屋過戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
(作者單位：江西省新建縣人民法院)
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