[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱58474次
【常見問題】 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標準，但實踐中附加的約定過于籠統(tǒng)。如約定“高級地板、豪華衛(wèi)浴設備”等等，容易導致糾紛。
【對策】 裝修、設備附件的內(nèi)容應當盡量明確、具體，比如寫清材料的等級、標準，設備的品牌、型號等。
從開發(fā)商的角度講，由于范本給出“雙倍賠償”的處理方式過于苛刻，建議自行約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復到約定標準，或賠償差價。”
第十四條 出賣人關(guān)于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑，按以下日期達到使用條件：
1． ；
2． ；
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1． ；
2． ；
【釋義】 本條是出賣人關(guān)于基礎設施、公共配套建筑正常運行時間的承諾，以及違法承諾的責任。基礎設施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、電話線路、有線電視等。公共配套建筑指標的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務的建筑，一般指安保、幼兒園、學校、商店、會所等，具體項目以開發(fā)商的承諾為準。
【常見問題】 有些項目買受人入住后配套設施長時間不能正常運轉(zhuǎn)，甚至連水電也成問題。買受人根本無法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過激的方式向開放商討說法。出賣人的商譽自然大打折扣。
【對策】 基礎設施中有很多項目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營的。他們的服務意識、工作效率還遠不能令人滿意。對此，開發(fā)商要有清醒的認識。要想使基礎設施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴守進度以外，還要注意與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、溝通。
第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
出賣人應當在商品房交付使用后 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 項處理：
1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 ％賠償買受人損失。
2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的 ％向買受人支付違約金。
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【釋義】 出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時限和違約責任。
向房產(chǎn)主管機關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記（俗稱辦產(chǎn)權(quán)）是買賣雙方共同的義務，需要雙方各自提供相應材料，協(xié)調(diào)配合。出賣人應提供的證件有：1、資質(zhì)證明2、工商營業(yè)執(zhí)照3、國有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計委立項批文、年度投資計劃5、投資許可證(1991年4月16日以后需提供)6、建設用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖7、建設工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證8、商品房預售許可證9、竣工驗收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有：1、購房發(fā)票2、商品房買賣合同、3、身份證復印件、4、單位購買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證(1991年4月16日起)
【常見問題】 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時間，而僅僅是“出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時限”。很多買受人對此有錯誤認識。
【對策】 建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定。
十六條 保修責任
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。
【釋義】 本條是關(guān)于標的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。具體的保修責任以《住宅質(zhì)量保證書》〉的內(nèi)容為準。《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
【常見問題】 商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點。部分開發(fā)商售后服務意識淡薄。
【對策】 目前，有些開發(fā)商本著對客戶負責的態(tài)度，也為了樹立良好的企業(yè)形象，非常重視商品房交付后的保修、維護工作，并且成立了專門負責該項工作的“售后服務”部門。這些都是非常有益的嘗試。
第十七條 雙方可以就下列事項約定：
1． 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)
2． 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)
3． 該商品房所在樓宇的命名權(quán)
4． 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)
5．
6．
【釋義】 關(guān)于標的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原《商品房銷售合同范本》（GF-95-1701）中，沒有這方面的內(nèi)容。隨著社會的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。
【常見問題】 絕大多數(shù)購房者尤其是個人，不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項權(quán)利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理。
【對策】 首先，作為一個負責任的開發(fā)商應將該條的確切含義以及可能設計的經(jīng)濟利益向客戶解釋清楚。
其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權(quán)利比較合理。但是，標的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權(quán)自然應當歸于買方，開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標的房產(chǎn)不在頂層，這條根本無需約定，如果在頂層，也應歸買方所有（否則，買了房子但對房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話）。
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