[ 章建國 ]——(2011-9-29) / 已閱18362次
公房承租人死亡后拆遷補償款糾紛
典型案例評析
——章建國 律師
一、案情回放：紀某與賈某系夫婦（均為二婚），二人承租賈某單位的公房。賈某去世后，紀某仍然居住在該承租公房內(nèi)。3年后，該承租公房被拆遷，紀某作為公房承租人與拆遷人簽訂了補償安置協(xié)議。賈某子女獲悉拆遷補償信息后，將紀某起訴到銅陵某法院，請求判令紀某將拆遷補償利益作為賈某的遺產(chǎn)進行分割。
二、辦案過程：章建國律師接受安徽景旺律師事務所指派后，對訴狀進行了仔細的研究。對于涉案的房屋性質(zhì)、承租人情況、承租條件、被告在其丈夫去世后繼續(xù)承租的事實、單位作為房屋所有權(quán)人對拆遷補償?shù)木唧w規(guī)定等事實情況進行調(diào)查取證。章建國律師根據(jù)調(diào)查所獲取的證據(jù)和國家、安徽省政府以及銅陵市政府關(guān)于拆遷補償?shù)囊?guī)定，認真撰寫答辯狀，提交證據(jù)材料，參加開庭審理，使整個案件事實清楚明了地展現(xiàn)在法官面前。
三、爭議焦點：
1、拆遷補償款的性質(zhì)、構(gòu)成和補償對象。
2、拆遷補償款是否屬于原承租人即原告父親的遺產(chǎn)。
四、答辯要點和結(jié)果
1、拆遷人支付給被告的拆遷補償款是基于對承租人居住權(quán)喪失的補償。
根據(jù)《國務院拆遷條例》第十三條第三款：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。”、《銅陵市城市房屋拆遷管理辦法》第三十三條：“拆遷公有住房……；房屋承租人未購房的，拆遷人應當將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給承租人，租賃關(guān)系終止，承租人不再享受住房貨幣化補貼。”的規(guī)定，在涉及承租公房拆遷時，拆遷補償金是對承租人居住權(quán)喪失的補償。
那么，本案中誰是適格的承租人呢？
首先，原告父親至房屋拆遷時不是適格的承租人。因為租賃行為是民事法律行為，而民事法律行為的實質(zhì)要件之一是行為人具有相應的民事行為能力。拆遷時，原告父親賈某已經(jīng)去世多年，顯然不能作為租賃法律關(guān)系的主體。而原租賃關(guān)系也因法律關(guān)系主體死亡而消滅。所以，理所當然，原告父親至2008年房屋拆遷時不可能再成為適格的承租人。
其次，被告至房屋拆遷時是事實上和法律上的唯一承租人。被告自2001年7月與原告父親賈某結(jié)婚后就居住在涉案公房內(nèi)，賈某于2005年8月去世后，被告獨自居住在此房中，且繳納房租和水、電費等相關(guān)費用直到拆遷時。所以，被告是涉案公房的事實上的承租人。
又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十四條、《國務院商品房租賃管理辦法》第十二條第二款：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”的規(guī)定，被告是唯一與原告父親賈某同住的家庭成員，所以，被告是涉案公房法律上的承租人。
由此可知，被告作為涉案公房事實上和法律上的唯一承租人，有權(quán)獲得拆遷補償款。
2、被告紀某獲得的拆遷補償款不是原告父親賈某的遺產(chǎn)。
根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第三條：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、圖書資料；······”的規(guī)定，遺產(chǎn)必須是公民死亡時遺留，公民個人的財產(chǎn)。而涉案房屋是公房，顯然不屬于原告父親賈某個人所有的財產(chǎn)。而拆遷人于2008年開始拆遷該公房，對該公房的承租人進行補償，其時，原告父親賈某已經(jīng)去世并被注銷戶口多年，所以，拆遷補償款也不是其死亡時遺留的財產(chǎn)。所以，涉案的拆遷補償款沒有作為原告父親賈某遺產(chǎn)的要件，不屬于賈某的遺產(chǎn)。因此，原告主張將拆遷補償款作為遺產(chǎn)分割沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。
法院通過審理，查明了案件事實，認定了被告提出的觀點。并在此基礎(chǔ)上通過調(diào)解結(jié)案。
五、辦案心得：辦理此案的關(guān)鍵是厘清法律關(guān)系。在本案中，原告與被告之間發(fā)生關(guān)系的連接點是原告的父親，而焦點是被告作為承租人是基于與原告父親生前的夫妻關(guān)系，在原告父親去世以后，被告作為承租人所獲得的拆遷補償款是否包含死者的份額。
作為被告的訴訟代理人，必須厘清拆遷補償款在不同情形下的性質(zhì)、成分和補償對象，并將該補償款與原告父親之間是否有關(guān)系，有何種關(guān)系進行分析，最終排除該補償款作為原告父親遺產(chǎn)的一切可能。
六、社會意義：本案的社會意義在于將感情層面的似是而非的觀念通過厘清法律關(guān)系而更新。雖然被告是基于與原告父親的夫妻關(guān)系而獲得公房的承租權(quán)，但是，在該公房拆遷時，原告父親已經(jīng)去世多年，從法律角度，該拆遷補償款與原告父親已經(jīng)沒有任何關(guān)系。雙方的權(quán)利和義務最終得以確定，雙方不再心存芥蒂。
七、本案影響力：涉案公房的單位是一個集團公司，與本案類似情況非常多。本案審理后，相關(guān)人員都比照該案的結(jié)果自行協(xié)商，解決分歧，具有比較明顯的示范效果。
