[ 楊東 ]——(2010-6-7) / 已閱7749次
解讀：關于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認定標準通知
楊東
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市和省會(首府)城市住房城鄉(xiāng)建設廳(建委、房地局)，人民銀行上海總部，各分行、營業(yè)管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局，各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行：
為貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)，規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中貸款申請人(以下簡稱借款人)第二套住房認定標準，現(xiàn)就有關事項通知如下：
一、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。
【解讀】：計算套數(shù)以購房家庭為單位，及家庭成員名下實際擁有住房數(shù)量。主要認定點為：哪些人屬于家庭成員？條款上范圍應為配偶、未成年子女，若成年子女是否可另計為獨立一戶的家庭成員？實際擁有是為實際居住權(quán)、使用權(quán)還是實際產(chǎn)權(quán)呢？
二、應借款人的申請或授權(quán)，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。
【解讀】：通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢的主要是房地產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人信息，查詢方式：依申請、憑授權(quán)。實踐中，有很多為隱名權(quán)利人,如實際出資，借他人名義登記等等。查詢結(jié)果很難真正體現(xiàn)，消極提供虛假信息大有作為。
如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。
【解讀】：書面誠信保證局限于借款人，如家庭成員故意隱瞞借款人，導致不良信用記錄，責任誰來承擔呢？房產(chǎn)個稅出現(xiàn)時已做過相類似的保證書，僅僅一個不良記錄估計是很難制約不誠信的啊。
三、有下列情形之一的，貸款人應對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：
(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；
【解讀】：簡而言之，借款人未貸家有。
(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；
【解讀】：簡而言之，借款人已貸又貸。
(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
【解讀】：簡而言之，貸款人確信已有。
四、對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。
對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。
【解讀】：簡而言之，能不能提供，差別化對待，停放可控制。（買賣一、二手房關于貸款的約定一定要小心，不要違約糾結(jié)在貸款上）
五、各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設作為落實國發(fā)〔2010〕10號文件的一項重要工作抓緊抓好。數(shù)據(jù)不完備的城市，要進一步完善系統(tǒng)；尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設。2010年年底前各設區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。
要加強住房信息查詢管理工作。房地產(chǎn)主管部門應嚴格按照《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房〔2006〕244號)及《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房〔2008〕84號)進行查詢，并出具書面查詢結(jié)果。對提供虛假查詢信息的，按有關規(guī)定嚴肅處理。
【解讀】：對提供虛假查詢信息的（應包括借款人、房地產(chǎn)主管部門），按有關規(guī)定嚴肅處理。（難）
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部
中國人民銀行
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會
二〇一〇年五月二十六日
