最高人民法院民事審判庭

最高人民法院民事審判庭關于王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買賣案的電話答復

1990年3月23日，最高法院民事審判庭

湖北省高級人民法院：
你院請示王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買賣一案，經(jīng)研究，我們同意湖北省高級人民法院審判委員會的傾向性意見，即房屋買賣關系有效，但未履行完的協(xié)議應繼續(xù)履行；被上訴人應到縣人民政府補辦審批手續(xù)。

附：湖北省高級人民法院關于王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買賣一案的請示報告 鄂法（89）民行字第9號
最高人民法院：
關于我省咸寧地區(qū)王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買賣關系是否有效一案。請示如下：
王三槐之父王甫騰原在通城縣雋水鎮(zhèn)民主路88號處有磚木結(jié)構住房一棟。通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司（原為通城縣商業(yè)科城關合作商店）雋水鎮(zhèn)北門橋頭飲食店地處后街，生意蕭條。該合作商店負責人黎炳龍為增加營業(yè)額。于1968年9月向王甫騰提出暫時租用其門面房開飲食店。王甫騰以人口多，其子王三槐要結(jié)婚用房等理由不愿出租。經(jīng)做工作。雙方口頭約定：王甫騰將其鋪面房一間，賬房一間，走廊一段計面積58．81平方米租給雋水商業(yè)綜合公司使用。月租金8元。租期至王三槐結(jié)婚時止。次年3月王三槐結(jié)婚前。王家要求退房，黎炳龍違背口頭約定，執(zhí)意不退。王三槐婚后，與父親、兄嫂、侄兒，祖孫三代八口擠在未出租的房屋內(nèi)居住。1970年，王三槐夫婦只好在外先后三次租房居住，王甫騰也搬至所在單位單人宿舍居住。在此期間，王家多次要求解除租賃關系。并采取提高租金、停收租金等辦法要求退房，合作商店飲食店以無處可搬為由堅持不退房。1975年11月15日，王甫騰將房產(chǎn)分給了二個兒子，王三槐分得了出租的那部分房產(chǎn)，從同年12月份起營業(yè)。1976年初，王三槐夫婦在外租不到房住。除口頭要求對方退房外，還于同年四、五月間三次書面要求停租退房，王三槐所在單位也出具了王三槐無房居住的證明。對方以“正街門面不能作住房，要由國家統(tǒng)一安排、繁榮市場”等理由不愿意退房，只同意將承租的房屋作價購買。王家父子在迫不得已的情況下，與通城縣城關合作商店飲食店達成賣房協(xié)議。其內(nèi)容為：我飲食業(yè)于1968年租了王甫騰的房子。可今時情況有變化，王甫騰的兒子王三槐在外面租住的房子，租主已斷了租路。在這種情況下，飲食業(yè)既沒有房子換給三槐住，也更不能將門面退還原主，在這種進退兩難的情況下，雙方同意達成如下協(xié)議：一、將房屋出售給飲食業(yè)，其價格樓房每平方30元。有樓腳無樓板房每平方20元；二、用賣房金額另做房子，木材由合作商店解決杉木指標一立方米，其它材料由賣方（王甫騰）自理。買方（飲食業(yè)）一概不負責任。”該協(xié)議由房管部門審查，將樓板房每平方30元降至25元，無樓板房每平方20元降至18元，按審定價格折算為1382．26元。原雙方協(xié)定為1，800元，在給付價款時，賣方要求按1，800元執(zhí)行，買方將1，800元與1382．26元之間的差額417．74元采取變通的辦法作為搬家費補給了王三槐。1976年5月28日辦理了房屋過戶手續(xù)。協(xié)議第二條買方至今未予履行。王三槐賣房后，自建平房二間，后又增建三間，建筑面積為96．23平方米。1988年6月15日，王三槐向通城縣人民法院起訴，要求認定原房屋買賣關系無效。將其房屋返還，第一審法院于1989年6月22日裁定駁回起訴。王三槐不服裁定提出上訴。第二審法院在審理該案中請示我院。經(jīng)我院審判委員會討論有二種意見：一種意見認為，這起房屋買賣關系無效，法律不予保護。其理由：一是買賣關系實質(zhì)要件不具備，賣方不是真實意思的表示，是在迫不得已的情況下簽訂的房屋買賣協(xié)議；二是這起房屋買賣沒有經(jīng)過縣以上人民政府的批準，根據(jù)最高法院1984年4月17日〔84〕法研字第5號批復精神，這起房屋買賣關系原則上無效；三是房屋買賣合同（協(xié)議）不具備書面合同的必要形式，均未載明買賣房屋的位置、面積、結(jié)構、價款、合同訂立的日期等。第二種意見認為，這起房屋買賣關系應有效，法律應予保護。一是買賣雙方簽訂了協(xié)議，經(jīng)過房管部門準許買賣，并過了戶；二是價款基本合理，是等價有償?shù)模蝗�是買方交付了房款，實際占有使用該房屋十余年，賣方住房困難問題已經(jīng)解決。從本案的實際出發(fā)，應認定這起房屋買賣關系有效。我院傾向后一種意見。
以上報告，請批示。
1989年12月28日