Law-lib.com 2023-7-24 15:44:13 中國法院網(wǎng)
我國的商品房預售實行許可制，但在售房過程中，不少開發(fā)企業(yè)往往在未獲得商品房預售許可證的情況下，用簽訂預定合同取代銷售合同等方式規(guī)避法律規(guī)定，以緩解資金壓力。但這類做法往往導致合同效力存疑，且有可能發(fā)生開發(fā)企業(yè)承擔違約責任的潛在風險，直接影響買受人的買房權益。近日，吉林省吉林市昌邑區(qū)人民法院就審理了這樣的一起房屋買賣合同糾紛案件。
2020年5月，原告得知被告正在銷售吉林市昌邑區(qū)某一房地產(chǎn)項目，經(jīng)被告推薦，原被告簽署《認購協(xié)議書》明確了具體合同事項。原告依約履行了購房款給付義務，合計付款187312元，但被告卻遲遲未按照協(xié)議約定履行交房義務。
后原告得知，被告公司至今未取得房屋預售許可證，雙方所簽署的《認購協(xié)議書》應為無效合同，原告遂決定通過法律途徑維權。
承辦法官受理案件后，第一時間組織雙方當事人進行調(diào)解，向被告釋明如果開發(fā)商確實是在未取得商品房預售許可證明的情況下，就與原告簽訂了房屋認購協(xié)議書，且后續(xù)開發(fā)商也未能從行政部門取得預售許可證。原告可以通過訴訟手段，向法院主張開發(fā)商與其簽訂的認購協(xié)議書因違反法律法規(guī)無效。經(jīng)法官積極調(diào)解、釋法明理，最終原被告達成調(diào)解協(xié)議。
法官說法：目前，房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售等各個流程的審批信息，基本都能夠在住建部門、房地產(chǎn)管理部門的官方網(wǎng)站上查詢到。故購房人在決定購買房屋前，最好能夠提前對心儀樓盤的各種手續(xù)、審批文件是否到位進行核實，避免出現(xiàn)因所購房產(chǎn)的證件、手續(xù)不全，出現(xiàn)開發(fā)商無法按時交房、辦理證件不順利等問題。
此外，購房人在房屋認購協(xié)議書、商品房買賣合同等文件中，最好能夠要求開發(fā)商對已備齊銷售房屋的所有手續(xù)以及后續(xù)產(chǎn)權證辦理期限做出承諾，并明確約定違約責任，以確保購房人的利益得到最大程度的保障。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
《中華人民共和國民法典》第一百五十七條之規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
日期：2023-7-24 15:44:13 | 關閉 |
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