Law-lib.com 2021-5-17 7:17:42 法治日報——法制網(wǎng)
□ 法治日報全媒體記者 戰(zhàn)海峰
□ 通訊員 沈小會
近年來，因房屋托管公司節(jié)約時間、成本的特點，全國各地房屋托管租賃行業(yè)悄然興起，但由于監(jiān)管不到位、行為人法律意識淡薄等原因，房屋托管公司“跑路”現(xiàn)象頻繁發(fā)生。
此類現(xiàn)象的層出不窮，除對房屋出租人以及實際租賃人造成經(jīng)濟損失和生活困擾外，大量個案的出現(xiàn)還對地區(qū)穩(wěn)定和發(fā)展大局造成不良影響。那么，房屋托管公司“跑路”現(xiàn)象是屬于民事糾紛還是涉嫌刑事犯罪，房東和租客又該如何規(guī)避這一風(fēng)險呢？
“高進低出、長收短付”案件頻發(fā)
《法治日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，全國多地發(fā)生房屋托管公司“跑路”事件：河北廊坊多個房屋托管公司收租后“失聯(lián)”，涉及至少幾百名房東和租客；福州某房屋托管公司收取裝修費后并拖欠幾個月租金，稱資金鏈斷裂……
典型的如某托管公司，成立8個月便“跑路”。該公司在經(jīng)營過程中采用“高進低出、長收短付”的方式吸引房東和租客，即高租金吸引房東、低租金吸引租客，以年租金形式長收租客房租、月租金或季租金短付房東租金。
據(jù)房東劉某某介紹，該托管公司每月支付給劉某某3780元租金，但每月僅收取租客2350元租金，明顯低于市場價格，但租客需提前按年支付。以此種方式收取大量租金之后，托管公司卷款“跑路”。
“這種房屋托管公司成立時間極短，以‘高進低出、長收短付’的模式經(jīng)營，明顯不可能盈利，虧損是必然結(jié)果。”南岸區(qū)法院法官陳強華說。
是否構(gòu)成刑事犯罪存在爭議
在南岸區(qū)法院法官鞠劼看來，房屋托管行業(yè)經(jīng)營模式不外乎兩種。一種模式為轉(zhuǎn)租賃模式，即房東與托管公司之間構(gòu)成普通的房屋租賃關(guān)系，后托管公司將房屋轉(zhuǎn)租給租客，此種模式下房東系出租人，托管公司作為第一承租人，租客系次承租人。
第二種模式為委托代理模式，房東與房屋托管公司之間簽訂《委托代理合同》，授權(quán)給托管公司代為出租、打理、代管房屋。在委托代理模式下，房屋托管公司與租客簽訂的租賃合同，對房東同樣具有法律約束力，房東與租客形成直接的租賃關(guān)系。
二者的關(guān)鍵區(qū)別在于房屋托管公司與租客間的合同主要內(nèi)容是否受房東支配，如選擇租客、決定租金、租賃期限。在委托代理模式下，托管公司代理房東與租客簽訂協(xié)議，真正發(fā)生租賃關(guān)系的是房東與租客之間，房東有權(quán)決定上述內(nèi)容，但在轉(zhuǎn)租賃模式下，房東與租客沒有形成直接的法律關(guān)系，無權(quán)決定上述內(nèi)容。
重慶工商大學(xué)法學(xué)博士唐旭認(rèn)為，在轉(zhuǎn)租賃模式下，托管公司的收益應(yīng)當(dāng)是收取租客租金與支付給房東租金的差價；在委托代理模式下，托管公司的收益應(yīng)當(dāng)是收取的托管服務(wù)費，或稱之為代理費。如果房屋托管公司正常經(jīng)營，基于租賃市場商業(yè)風(fēng)險或因自身經(jīng)營不善等原因難以繼續(xù)運營，而發(fā)生“跑路”事件，應(yīng)定性為民事案件。
司法實踐中，法院發(fā)現(xiàn)部分房屋托管公司成立時間極短。陳強華認(rèn)為，該類托管公司在以“高進低出、長收短付”的模式經(jīng)營時，其主觀在很大程度上已經(jīng)存在非法占有租客租金的故意，部分托管公司在其成立之時就已經(jīng)具有詐騙的故意。
唐旭也認(rèn)為，因房屋托管公司利用租賃合同，隱瞞其實際并不具有履行能力的事實，“高進低出”的模式根本無法具有支付房東租金的能力，騙取租客租金，不僅僅侵害公私財產(chǎn)，而且擾亂市場經(jīng)濟秩序，涉嫌詐騙。
加強行業(yè)監(jiān)管及時介入止損
房屋托管租賃作為新興的房屋租賃業(yè)務(wù)，其本身具有巨大的市場需求，但房屋托管公司頻繁“跑路”，讓房東和租客都對房屋托管公司敬而遠之。“房屋托管公司的誠信危機勢必給整個房屋托管租賃市場帶來誠信危機，影響整個房屋托管市場的經(jīng)濟秩序，阻礙房屋托管租賃行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范房屋托管公司的行為、加強對房屋托管公司的市場監(jiān)督管理，迫在眉睫。”唐旭表示。
對此，法官建議，引入第三方機構(gòu)監(jiān)管租賃行業(yè)的預(yù)收租金、押金等資金，用以保障承租人和出租人的資金安全。其實，我國部分地區(qū)已經(jīng)出臺了相關(guān)辦法，以加強對房屋租賃企業(yè)的資金監(jiān)管。如2019年11月出臺的《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》，要求在杭州市范圍內(nèi)從事住房租賃業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，應(yīng)在杭州市范圍的銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報市房產(chǎn)行政主管部門備案。同時要求住房租賃企業(yè)必須與銀行簽訂專戶托管協(xié)議，向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入專戶管理。該監(jiān)管辦法還特別要求“托管式”住房租賃企業(yè)須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金，以此保障房源委托人和承租人的資金安全。
同時，法官建議相關(guān)職責(zé)部門會同行業(yè)組織，加大對房屋托管公司的監(jiān)管，加強對房屋托管公司資質(zhì)、業(yè)務(wù)執(zhí)行等方面能力的審核與監(jiān)督，引導(dǎo)房屋托管公司步入良性發(fā)展軌道。同時加大法治宣傳力度，及時向社會發(fā)出風(fēng)險提示，引導(dǎo)社會群體合理避險，積極維護良好的房屋租賃環(huán)境，為房屋托管市場有序發(fā)展奠定堅實法治基礎(chǔ)。
針對在此類事件中遭受損失的房屋出租人和實際租賃人，法官建議在事情發(fā)生后應(yīng)及時報警，并收集好相關(guān)證據(jù)，若非涉嫌詐騙，可及時向法院提起民事訴訟，盡最大可能保障自己的合法權(quán)益。而針對正在正常履約中的房屋托管，法官建議各方與托管公司建立緊密聯(lián)系，及時獲取動向信息，若有房租拖欠或者水、電、氣供應(yīng)方以及物業(yè)方通知欠費時，應(yīng)及時查明實情，介入止損。
此外，法官也提醒房屋出租人和租賃人，盡可能通過合法中介直接簽訂租賃合同；而對于有托管意向的房屋持有人和租賃人，也應(yīng)盡可能與成立時間較長，資質(zhì)、信譽良好的公司合作，最大程度降低托管公司“跑路”造成的風(fēng)險。
日期：2021-5-17 7:17:42 | 關(guān)閉 |
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