房屋借名登記糾紛中如何確定真正的權(quán)利人
——李磊訴陽少平所有權(quán)確認案



【案件基本信息】
1．裁判書字號
北京市第二中級人民法院(2011)二中民終字第13070號民事判決書
2．案由：所有權(quán)確認糾紛
3．當事人
原告(被上訴人)：李磊
被告(上訴人)：陽少平
【基本案情】
李磊于2001年購買了北京市順義區(qū)馬坡花園7號樓二單元10A室房屋一套，交納了全部房款及相關(guān)費用，但因為該房產(chǎn)為經(jīng)聯(lián)投資有限公司和北京天馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)，且因為李磊并非上述公司人員，為了方便購買，李磊購買涉訴房屋的時候，就將房屋產(chǎn)權(quán)登記在了經(jīng)聯(lián)投資有限公司員工陽少平的名下。隨后，該房屋多年來一直由李磊居住使用，并進行了裝修，居住期間的相關(guān)費用亦由李磊支付，房產(chǎn)證也由李磊保管。但是，后來當李磊欲將房屋變更登記在自己名下時，陽少平予以拒絕，并稱該房屋當初就是其出錢購買，登記在陽少平名下就是陽少平所有的房屋。對于李磊手持房屋產(chǎn)權(quán)證一事，陽少平稱自己的老房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)丟失，并補辦了新的房屋產(chǎn)權(quán)證。李磊針對陽少平的否認，拿出了經(jīng)聯(lián)投資有限公司的收據(jù)、證明書和北京天馬房地產(chǎn)開發(fā)中心的證明，表明購房款是自己所交納且這兩家公司都未收到過陽少平的房款。
【案件焦點】
依據(jù)雙方當事人提供的證據(jù)能否認定李磊當初買房存在借名登記的事實及能否證明李磊是房屋的真正權(quán)利人。
【法院裁判要旨】
北京市順義區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：本案中李磊主張對本案爭議房產(chǎn)享有所有權(quán)，其提供了原始房屋所有權(quán)證、涉訴房屋的稅費票據(jù)、房屋開發(fā)單位證明等證據(jù)，證實爭議房產(chǎn)的購房款系由其支付，但以陽少平的名義購買涉訴房產(chǎn)的事實。根據(jù)當時經(jīng)辦人崔某某等的證言也可以認定李磊支付了本案爭議房產(chǎn)的購房款。訴訟中，陽少平稱其支付了爭議房產(chǎn)的購房款，且李磊系無償使用該爭議房產(chǎn)，但就此部分事實其并未提供充足的證據(jù)予以證實，故對其該辯解理由本院難以采信。況且，從涉訴房屋的使用及裝修情況來看，假如被告實際購買了房屋，其在長達
10余年的時間里不去管理自己的房屋，任憑他人進行裝修、使用且不支付任何費用，有悖常理。被告并未提供其購買房屋的相關(guān)手續(xù)，簡單以房屋相關(guān)資料丟失為由辯解，難以讓人信服。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。本案爭議房產(chǎn)雖登記在陽少平名下，但根據(jù)已查明的事實，李磊支付了本案爭議房產(chǎn)的購房款，其應享有爭議房產(chǎn)的所有權(quán)，故本院對李磊要求確認本案爭議房產(chǎn)歸其所有的訴訟請求予以支持。
北京市順義區(qū)人民法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條之規(guī)定，判決如下：
確認坐落于順義區(qū)馬坡花園7號樓二單元1至2層10l室房屋為原告李磊所有。
陽少平以原審判決認定事實錯誤，濫用事實推定為由提起上訴，北京市第二中級人民法院審理后認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。為證明自己系訴爭房屋的真正權(quán)利人，李磊提供了原始房屋產(chǎn)權(quán)證書，購房過程中產(chǎn)生的稅費票據(jù)等購房手續(xù)，訴爭房屋開發(fā)商出具的證明以及崔某某等證人證言等證據(jù)，證據(jù)之間可以相互印證，形成了完整合理的證據(jù)鏈條，結(jié)合李磊以所有權(quán)人身份對訴爭房屋長期居住使用的事實，本院認定李磊系以陽少平之名辦理購房手續(xù)以購買訴爭房屋，系訴爭房屋的真實所有權(quán)人。陽少平雖主張其支付了購房款，系真正產(chǎn)權(quán)人，但就此未能提供充分有效之證據(jù)支持，且其從未以所有權(quán)人之名對訴爭房屋進行管理使用，也未實際控制過房屋，其辯稱理由與常理及事實不符。故陽少平的上訴請求，因無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法院正確，判決駁回上訴，維持原判。
【法官后語】
此案的焦點即原告李磊是否對涉訴房屋享有所有權(quán)。與其他確認所有權(quán)糾紛不同的是，本案涉及到實踐中存在的房屋買賣借名登記問題，具有實踐意義。對于此類糾紛，如何通過證據(jù)分析進行法律判斷，從而確定房屋的真正權(quán)利人往往是問題的關(guān)鍵所在。
本案涉及房屋的所有權(quán)歸屬依照不動產(chǎn)登記薄的記載應當屬于被告陽少平，但原告李磊主張其才是房屋真正的權(quán)利人，最初只是借用被告陽少平的名字進行了登記。在此情形下，以下四個方面的認定對于確定真正權(quán)利人具有重要的意義：
1．涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰，由誰保管
房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交由他人。本案中，原告李磊持有最初的房屋產(chǎn)權(quán)登記證，登記人為被告陽少平。如果房屋實際權(quán)利人為陽少平，則由原告李磊長期保管該證書的做法有違常理。另外，雖然被告陽少平手中也持有產(chǎn)權(quán)證書，但該證書的獲得據(jù)其陳述為原有證書丟失后補辦所得。
2．涉訴房屋的購房款及相關(guān)稅費由誰支付
依據(jù)常理，自己購買房屋必定自己交付購房款及相關(guān)稅費。本案中，原告李磊提供了收據(jù)、證明書、證人證言等相關(guān)證據(jù)，證明是其交納了涉訴房屋的購房款，且持有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記所支付的必要費用票據(jù)和水電費、供暖費用的票據(jù)。對此，被告楊少平解釋為其因搬家丟失了辦理房屋登記的票據(jù)，將必要費用之票據(jù)與房屋產(chǎn)權(quán)證書綜合觀察，被告陽少平稱丟失的說法有違常理。
3．涉訴房屋由誰長期支配使用
本案中，原告李磊提供了相關(guān)的水電費和取暖費等票據(jù)，證明了涉訴房屋自2000年開始一直由原告居住，并進行了裝修。被告稱因為原告父親為領(lǐng)導才一直讓原告在此居住，而自己在其他地方租房居住，且并不知曉房屋裝修的情況，該辯解同樣與常理相悖。
4．房屋出賣方的證明
房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人，當初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權(quán)利人的依據(jù)之一。本案中，當初房屋的投資方經(jīng)聯(lián)公司出具證明和證人，證實當初收到的購房款系李磊所交，且證明當時因李磊非公司人員，才將房屋登記在陽少平名下。房地產(chǎn)開發(fā)商和負責辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)事宜的天馬房地產(chǎn)開發(fā)中心，也證明其并未收取過被告陽少平交納的房屋購房款。
綜合以上分析可知，原告提供的證據(jù)之間互相得到印證，且已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈條，證明了原告為涉訴房屋的真正權(quán)利人，而被告陽少平并未提供有力證據(jù)證明其主張。

編寫人：北京市順義區(qū)人民法院 史智軍



摘自：國家法官學院 編 《中國法院2013年度案例:物權(quán)糾紛.2》