《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋理解與適用》書評 —— 查看此書介紹

王德超 2005-7-9 18:45:42

負責人
您好
當前違約金主要是約定的.充分體現當事人意思自治，合同自由.只有在明顯違背民法公平原則情況下，才能由法官變更。自２００３年６月１日最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行后。以約定的違約金過高為由請求減少的，絕大部是開發商主張提出。由于違約金數額大小是和逾期時間成正比，逾期交房時間特別長是開發商以獲利為前提而產生某種違規過錯行為造成的。司法解釋第十六條變成違規開發商主張減少約定違約金損失的依據。


由于為司法解釋第十六對約定違約金過高的標準沒有說明，并且對違約方在什么時間提出違約金過高也沒有限制。造成了約定違約金略高于同期貸款利息的利率一點點。開發商都認為約定的違約金過高請求減少。因為開發商認為司法解釋第十六中所說明的造成的損失是等于毛坯房租金損失。法院裁決毛坯房租金的130%為新認定的違約金，約等于按日萬分之一點三八。同期貸款的日利率是萬分之一點四五。然而開發商在逾期時間內對購房者實行欺騙，一再聲明逾期交房的違約責任按合同約定執行。直至逾期近600天，才以約定的違約金過高為由請求減少的。開發商對購房者使用了緩兵之計，使購房者錯過了保護自己利益的最佳時機。



逾期交房引起對約定違約金的糾紛是商品買賣合同糾紛中影響大，且波及范圍廣的一種糾紛。假如司法解釋能對開發商提出違約金過高的時間設有期限，過了期限才提出違約金過高，不予支持。且對違約金過高標準也設有限制。一定能減少商品房約定違約金糾紛，懇請最高人民法院發揮評判和監督的權利，維護購房者的權益。

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